负债超3000亿的富力暂停拿地 专家：房企开发投资拐点或已至-凯发k8官网客户端

　　近期全国多地气温爆表，但炎炎夏日里房企却倍感冷意。

　　人民法院公告网的最新数据显示，截至7月31日早间，今年全国已有超280家房地产企业发布破产公告。

　　近日有媒体报道称，“华南五虎”之一的老牌房企富力地产7月26日发布了一份内部文件，要求2019年下半年工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

　　媒体流传出的富力地产内部文件还提到，2019年下半年原则上将暂停拿地，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

　　下半年将发力销售

　　据《中国建设报·中国房地产》7月30日消息，7月26日富力地产下发了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，提出当前“各公司最重要的工作是加大销售力度”，其中，“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”还被加粗进行强调；同时，要求今年下半年原则上暂停拿地工作。

　　“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”，这是短短数百字的文件对富力全体员工提出的三项任务。

　　富力地产发布的内部文件来源：《中国建设报·中国房地产》

　　《中国建设报·中国房地产》在报道中称，经多方信源核实确认，富力地产每一位员工都收到了这份文件。一位富力内部员工透露，以往来说，这样的通知一般都是密件传阅给各地区负责人，鲜有直接发给全体员工的。

　　业内某知名地产评论员对中新经纬客户端表示，富力地产在上述通知中所说的下半年暂停拿地是销售压力所致，今年以来“销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”，因此下半年的工作重点是“促销售、抓回款”，也就是说一方面加强促销力度、加快资金回笼，另一方面把资金优先用于保障销售，同时暂停拿地，减少支出。

　　这点在富力地产此前公布的数据也可窥得一二。

　　7月2日午间，富力地产发布上半年未经审核营运数据显示，累计至今年六月底，总权益合约销售金额约602.2亿元，销售面积达约551.68万平方米，与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升6%和25%。

　　今年3月份富力地产联席董事长张力透露，富力地产2019年销售目标为1600亿元。据此计算，富力地产在上半年仅完成全年销售目标的37.64%，距离既定目标相差近千亿元，销售压力之大可见一斑。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬客户端采访时表示，富力地产此次内部文件中提到了暂时不拿地的表述，充分说明了战略方面的新特点。第一，“战”方面说明要狠抓去库存和追销售，以资金回笼为重要导向；第二，“略”方面则主要放弃拿地等机会，进而形成主动降低投资速度等导向，类似规定和富力地产本身以及行业等情况都有关。从实际情况看，富力地产当前收购了很多项目，包括酒店和汽车产业，本身对于资金的渴求程度是很高的；而从行业本身来说，当前地产行业进入降温周期，本身也体现了收紧和风险扩大的特征。

　　“如果上升更高程度，富力地产事件或说明从企业层面看，开发投资的拐点已经到来。类似企业都是大型企业的代表，此类收缩战略恰是说明企业相对保守的经营策略已经形成，这也是后续其他相关房企需要积极研究的一个信号。”严跃进表示。

　　巨额负债压顶

　　富力地产下半年的三项任务，最终都指向了一个字：钱。资金链紧张的富力地产，除了销售方面存在问题，还面临着巨额负债。

　　富力地产一季度业绩报告显示，截至2019年3月底，公司负债总额达3218.61亿元，资产负债率为82.04%，较2018年底的80%上升2.04百分点。

　　另据富力地产7月8日公布的2019年累计新增借款公告，截至6月30日，富力地产借款余额达1952.34亿元，较2018年末新增320亿元，新增借款占公司2018年末净资产698亿元的比重达45.8%。其中，银行贷款净增加25.30亿元，境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06亿元，其他贷款净增加77.00亿元，委托贷款、融资租赁贷款减少5.41亿元。

　　至于新增的320亿元借款被做何用，富力地产方面明确表示是“偿还原有债务”。

　　值得一提的是，“借新还旧”之间还留存着不少缺口，因此富力地产还将部分到期债务选择了续期留存。数据显示，富力地产2019年债券回售选择权到期总额为245.5亿，其中1-6月内回售选择权到期的公司债券均全额续期留存，合计176.5亿元；截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模为69亿元。

　　不仅如此，从整个大环境来看，今年以来房企融资渠道持续收紧。

　　财经评论员盘和林介绍，2019年以来，针对收紧房地产资金链而发布的政策多达十余次，国家从开发贷、房地产信托到内债外债、私募等融资等渠道对房地产行业资金进行收紧。

　　不过，盘和林表示，作为国民经济支撑产业，房地产行业对经济稳定的重要性不言而喻，在去杠杆、守住金融风险底线的背景下，融资环境在短时间内不会发生很大的改观。因此，房企接下来的生活不太可能安逸。

　　中央重申“房住不炒”

　　在中央和地方的一系列调控政策下，国家统计局公布的数据显示，1-6月份全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，房地产市场小阳春难入夏，整体楼市表现出现小阳春后的退烧现象，不论是投资数据还是销售数据，在收紧调控的影响下市场再次出现了放缓。

　　7月30日召开的中央政治局会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　严跃进分析认为，从此次表述看，最大的内容就在于提出了房地产不是经济刺激手段的新定义，在当前经济下行压力增大、政策判断扑朔迷离的情况下，该表述具有积极的意义。

　　严跃进解释到，首先，该表述进一步明确了房地产的市场角色，即房地产不应该是刺激经济的工具，各地对于房地产市场的定位依然需要强化其消费品的概念，即房子是用来住的，不是用来炒的。各地发展房地产业务，要更多考虑房地产背后的消费需求，而不应该和经济刺激等做过多挂钩。

　　第二，该表述含义在于，部分经济下行压力大的城市不能直接放松房地产政策。此次中央政治局会议的定调，说明单纯因为经济下行压力大而盲目松绑楼市，以刺激的手段来对待房地产，基本上是行不通的，这至少意味着三季度各地政策松绑的可能性几乎为零。

　　第三，该表述对于当前地产企业的影响是很大的。如果政策不松绑，考虑到现在房地产领域的三大压力(资金、库存和销售)，这个时候房企会主动降价促销，其他地产指标也会有所变动。总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。